Introducción
La reunión de la comunidad de vecinos. Todos sentados. El administrador saca el informe de la ITE (Inspección Técnica del Edificio). "La fachada tiene daños importantes. Hay que rehabilitarla."
Y entonces llega la pregunta que nadie quiere escuchar: "¿Cuánto va a costar?"
La respuesta suele ser una cifra alta. Muy alta. Y empieza el murmullo: "¿Eso qué incluye exactamente?", "¿No hay ayudas?", "¿Es obligatorio?", "Mi vecino dice que conoce a alguien más barato..."
En Vist i Fet llevamos más de 25 años rehabilitando fachadas en Palma y toda Mallorca. Hemos visto de todo: edificios en zona costera con el salitre comiéndose el hormigón, fachadas de piedra marés del Casco Antiguo que necesitan restauración cuidadosa, bloques de los años 60 sin aislamiento donde la gente se asa en verano y se congela en invierno.
Esta guía está pensada para ti que eres propietario, administrador de fincas o simplemente vecino de una comunidad que tiene que reformar la fachada. Te voy a explicar qué incluye cada tipo de reforma, cuánto cuesta en Palma en 2026, qué ayudas existen y cómo evitar las sorpresas que hacen que el presupuesto se dispare.
Vamos al grano.
Qué incluye una reforma de fachada (tipos y alcance)
No todas las reformas de fachada son iguales. Depende del estado del edificio, de lo que necesite y de lo que la comunidad quiera (o pueda) invertir.
Tipo 1: Limpieza y reparación puntual (intervención básica)
¿Qué incluye?
- Limpieza profunda de la fachada (eliminar suciedad, manchas, musgo)
- Reparación de grietas pequeñas y desprendimientos menores
- Sellado de juntas
- Pintura exterior con productos impermeabilizantes
¿Cuándo se hace? Cuando la fachada está en buen estado estructural pero tiene mal aspecto o pequeños daños superficiales.
Duración: 2-4 semanas (según tamaño edificio)
Precio orientativo: 15-35€/m² de fachada
Para un edificio de 500m² de fachada: 7.500-17.500€
Tipo 2: Pintura completa de fachada (renovación estética)
¿Qué incluye?
- Preparación de superficie (rascado, lijado, imprimación)
- Reparación de grietas y desperfectos visibles
- Aplicación de 2-3 capas de pintura exterior de calidad
- Tratamiento anti-moho en zonas afectadas
- Montaje y desmontaje de andamios
¿Cuándo se hace? Cuando la estructura está bien pero la pintura está muy deteriorada (cada 10-15 años aproximadamente).
Duración: 3-6 semanas
Precio orientativo: 25-50€/m²
Para 500m²: 12.500-25.000€
Tipo 3: Rehabilitación con aislamiento térmico (Sistema SATE)
¿Qué es el Sistema SATE? Sistema de Aislamiento Térmico por el Exterior. Se pegan paneles aislantes (poliestireno o lana mineral) en la fachada, se refuerzan con malla y se aplica un revestimiento final.
¿Qué incluye?
- Limpieza y preparación de la fachada existente
- Instalación de paneles de aislamiento térmico (8-10cm grosor)
- Fijación mecánica y con adhesivo
- Malla de refuerzo
- Revestimiento final (monocapa, mortero decorativo o similar)
- Tratamiento de puentes térmicos (pilares, vigas)
- Andamios completos
¿Cuándo se hace? En edificios sin aislamiento (la mayoría de los construidos antes de 2006), donde se quiere mejorar la eficiencia energética y reducir facturas de calefacción/aire acondicionado.
Ahorro energético esperado: 30-50% en demanda térmica
Duración: 2-4 meses
Precio orientativo: 80-120€/m²
Para 500m²: 40.000-60.000€
Tipo 4: Fachada ventilada (solución premium)
¿Qué es? Sistema con cámara de aire entre el aislamiento y el revestimiento exterior (cerámica, piedra, composite). La cámara permite que el aire circule, mejorando aún más el aislamiento.
¿Qué incluye?
- Estructura metálica anclada a la fachada
- Aislamiento térmico (lana de roca habitualmente)
- Cámara de aire ventilada
- Revestimiento exterior (piezas cerámicas, paneles composite, piedra natural)
- Solución más duradera y eficiente, pero también más cara
¿Cuándo se hace? En rehabilitaciones integrales de edificios singulares o cuando se busca la máxima eficiencia energética y durabilidad.
Duración: 3-5 meses
Precio orientativo: 130-180€/m²
Para 500m²: 65.000-90.000€
Tipo 5: Rehabilitación integral estructural
¿Qué incluye?
- Reparación de daños estructurales graves (vigas, pilares, forjados vistos)
- Sustitución de elementos muy deteriorados
- Tratamiento de armaduras oxidadas (carbonatación del hormigón)
- Sistema SATE o fachada ventilada completo
- Renovación completa de revestimientos
- Impermeabilización
- Certificación energética
¿Cuándo se hace? En edificios antiguos con daños estructurales importantes, especialmente en zona costera donde el salitre ha dañado el hormigón armado.
Duración: 4-8 meses
Precio orientativo: 150-300€/m²
Para 500m²: 75.000-150.000€
Cuánto cuesta reformar una fachada en Palma (precios 2026)
IMPORTANTE: Los precios que indicamos son orientativos y pueden variar significativamente según:
- Estado real de la fachada (pueden aparecer daños ocultos)
- Altura del edificio (más plantas = más coste en andamios y seguridad)
- Accesibilidad (calles estrechas dificultan montaje andamios)
- Zona de Palma (costa con salitre requiere tratamientos especiales)
- Materiales elegidos (hay gama básica, media y premium)
- Necesidad de permisos especiales (edificios protegidos, Casco Antiguo)
Tabla resumen de precios (orientativos, Palma 2026)
| Tipo de intervención | €/m² fachada | Edificio 500m² | Incluye |
|---|---|---|---|
| Limpieza + reparación básica | 15-35€ | 7.500-17.500€ | Limpieza, grietas, sellado |
| Pintura completa | 25-50€ | 12.500-25.000€ | Preparación + pintura + andamios |
| SATE (aislamiento térmico) | 80-120€ | 40.000-60.000€ | Paneles + acabado + eficiencia |
| Fachada ventilada | 130-180€ | 65.000-90.000€ | Estructura + cámara + cerámica |
| Rehabilitación integral | 150-300€ | 75.000-150.000€ | Estructural + SATE + certificación |
Precios sujetos a materiales elegidos, estado fachada, altura, accesibilidad y otros factores. Siempre solicitar presupuesto detallado tras inspección técnica.
Desglose: ¿en qué se va el dinero?
Para entender el presupuesto, aquí tienes un desglose típico de una rehabilitación SATE (80-120€/m²):
Ejemplo: Edificio 500m² fachada, presupuesto 50.000€
- Andamios (alquiler 2-3 meses): 6.000-8.000€ (12-16%)
- Materiales SATE: 15.000-18.000€ (30-36%)
- Mano de obra: 18.000-22.000€ (36-44%)
- Licencia obra + arquitecto técnico: 3.000-5.000€ (6-10%)
- Gestión residuos + limpieza: 1.500-2.000€ (3-4%)
- Seguridad y salud: 500-1.000€ (1-2%)
+ IVA 10% (obra de rehabilitación, tipo reducido)
Zona costera (Portixol, Santa Catalina): problemática especial
En edificios cerca del mar, el salitre es un enemigo silencioso. La sal del ambiente marino penetra en el hormigón armado y oxida las armaduras de acero. Esto provoca:
- Desprendimientos del revestimiento
- Manchas de óxido en la fachada
- Pérdida de resistencia estructural
Coste adicional zona costera: +15-30% sobre precio base
¿Por qué más caro?
- Necesario tratamiento específico de armaduras oxidadas
- Productos anticorrosivos y protectores especiales
- A veces hay que picar más hormigón del esperado
- Mantenimiento más frecuente (cada 15-20 años vs 25-30 años interior)
Normativa y permisos necesarios en Palma
ITE (Inspección Técnica de Edificios) - OBLIGATORIA
¿Qué es? Inspección obligatoria del estado del edificio que deben pasar todos los edificios de Palma con más de 50 años de antigüedad.
¿Cuándo es obligatoria en Palma?
- Edificios de más de 50 años: ITE cada 10 años
- Si la ITE detecta deficiencias graves, hay que solucionarlas en plazo determinado (normalmente 1-3 años)
Coste ITE: 800-2.000€ (según tamaño edificio)
¿Qué pasa si no se hace? Multas de 300-3.000€ y el Ayuntamiento puede obligar a hacerla de oficio (con coste mayor para la comunidad).
Licencia de obra mayor
Toda rehabilitación de fachada (excepto pintura simple) requiere licencia de obra mayor del Ayuntamiento de Palma.
¿Qué necesitas para solicitarla?
- Proyecto técnico firmado por arquitecto o arquitecto técnico
- Estudio de seguridad y salud
- Justificante pago ICIO (Impuesto Construcciones) = 3-4% del presupuesto
- Tasas municipales = 1-2% adicional
Coste total licencia + tasas: 4-6% del presupuesto de obra
Plazo concesión: 1-3 meses
Permiso ocupación vía pública (andamios)
Si los andamios ocupan acera o parte de la calle, necesitas permiso adicional.
Coste: 50-200€/mes según superficie ocupada
Certificación energética (si hay SATE)
Si instalas aislamiento térmico (SATE), es obligatorio actualizar el certificado energético del edificio.
Coste: 300-800€
Beneficio: Mejora la calificación energética (de E/F/G a B/C/D), aumenta el valor de las viviendas.
Ayudas y subvenciones para fachadas en 2026
Aquí está la buena noticia: existen ayudas importantes que pueden cubrir hasta el 65% del coste total de la rehabilitación si se cumplen ciertos requisitos.
Programa Next Generation EU (fondos europeos)
¿Qué financia? Rehabilitaciones energéticas que reduzcan al menos un 30% el consumo de energía primaria no renovable.
Ayuda: Hasta 40-65% del coste según mejora conseguida
Máximo: Variable según convocatoria (habitualmente 8.000-18.000€ por vivienda)
Requisitos:
- Edificio mayoritariamente residencial
- Reducción mínima 30% consumo energético
- Proyecto técnico que lo justifique
- Certificado energético antes y después
¿Cómo se solicita? A través del Govern Balear (Institut Balear de l'Habitatge - IBAVI)
Plazo: Convocatorias periódicas (consultar web IBAVI)
Ayudas Govern Balear rehabilitación
Programas autonómicos adicionales que se pueden combinar (con límites) con Next Generation.
Cuantía: Variable según convocatoria, hasta 5.000€ por vivienda
IVA reducido (10% en lugar de 21%)
Las obras de rehabilitación en edificios de más de 2 años tienen IVA del 10% en lugar del 21% general.
Ahorro en obra de 50.000€: 5.500€
Deducción IRPF (hasta 2026)
Programa temporal de deducciones fiscales por obras de mejora energética:
- 20% de deducción por obras que reduzcan 7% consumo calefacción/refrigeración
- 40% si se reduce 30% el consumo o se mejora calificación a A o B
- Máximo deducible: 5.000-7.500€ por vivienda
Ejemplo real: Edificio 500m² con SATE
Presupuesto inicial: 55.000€ + IVA = 60.500€
Ayuda Next Generation (50%): -27.500€
Ayuda Govern Balear: -3.000€
Ahorro IVA reducido: -5.500€
COSTE REAL FINAL: 24.500€
Reducción total: 60%
Por vivienda en edificio de 10 vecinos: 2.450€ en lugar de 6.050€
Cómo evitar sorpresas y problemas típicos
ERROR 1: No hacer estudio previo serio
Problema: Se aprueba un presupuesto de 40.000€ basado en inspección visual. Al empezar la obra, aparecen daños ocultos graves. El presupuesto se dispara a 65.000€.
Cómo evitarlo:
- Exigir catas previas (abrir zonas de la fachada para ver el estado real)
- Incluir en el presupuesto una partida de "imprevistos" del 10-15%
- Que el técnico especifique claramente qué está incluido y qué no
ERROR 2: Elegir empresa low-cost sin referencias
Problema: "Un amigo conoce a alguien que lo hace por la mitad de precio". Resultado: obra mal ejecutada, sin garantías, empresa desaparece cuando hay problemas.
Cómo evitarlo:
- Pedir al menos 3 presupuestos de empresas con experiencia demostrable
- Exigir referencias de obras similares
- Comprobar que tienen seguro de responsabilidad civil
- Desconfiar de presupuestos muy por debajo de la media (20-30% menos suele significar problemas)
ERROR 3: No planificar con los vecinos
Problema: Se aprueba la obra en junta. No se informa bien. Los vecinos se quejan del ruido, suciedad, horarios. Conflictos que paralizan la obra.
Cómo evitarlo:
- Comunicar claramente fechas, horarios, duración esperada
- Explicar que habrá molestias pero son temporales
- Establecer un canal de comunicación (WhatsApp comunidad, representante)
- Avisar cuando van a trabajar en fachadas de viviendas concretas (por temas ventanas, tendederos, etc.)
ERROR 4: Olvidar permisos necesarios
Problema: Se empieza la obra sin licencia. Inspección municipal la paraliza. Multa + retraso + sobrecostes.
Cómo evitarlo:
- Antes de firmar nada, confirmar qué permisos se necesitan
- Exigir a la empresa que gestione los permisos o contratar gestoría especializada
- No empezar obra hasta tener TODOS los permisos en regla
ERROR 5: No pedir garantías por escrito
Problema: Obra terminada. A los 6 meses aparecen humedades. La empresa dice "eso no está cubierto". No hay nada por escrito.
Cómo evitarlo:
- Contrato debe especificar garantía mínima de 3 años (mejor 5-10 años)
- Acta de recepción de obra firmada
- Certificado final de obra del arquitecto técnico
- Seguro decenal si es obra de gran envergadura
Casos reales en Palma
Caso 1: Edificio 6 plantas en Portixol - Zona costera con salitre
Situación inicial: Edificio construido en 1972, a 150 metros del mar. Fachada con múltiples desprendimientos, manchas de óxido, armaduras vistas oxidadas. ITE con calificación "deficiente".
Superficie fachada: 680m²
Solución ejecutada:
- Picado zonas dañadas y tratamiento armaduras con productos anticorrosivos
- Reparación estructural (morteros especiales)
- Sistema SATE 10cm lana mineral (más resistente al ambiente marino)
- Acabado monocapa con tratamiento hidrófugo reforzado
- Certificación energética (mejora de G a D)
Presupuesto inicial: 95.000€ + IVA
Ayuda Next Generation: -42.000€
Ayuda Govern Balear: -4.500€
Coste final comunidad: 48.500€ + IVA = 53.350€
Por vivienda (12 vecinos): 4.445€
Duración obra: 3 meses y medio
Resultado: Fachada completamente renovada, ahorro energético medio del 38% en las viviendas, edificio revalorizado aproximadamente un 12%.
Caso 2: Edificio años 60 en Santa Catalina - Aislamiento térmico
Situación inicial: Bloque de 8 plantas construido en 1965. Sin aislamiento térmico. Vecinos con facturas de luz muy altas en verano (aire acondicionado) y frío en invierno.
Superficie fachada: 520m²
Solución ejecutada:
- Sistema SATE 8cm poliestireno expandido grafito (mejor relación calidad-precio)
- Tratamiento puentes térmicos
- Acabado monocapa color arena
- Renovación canalones y bajantes
Presupuesto: 52.000€ + IVA
Ayuda Next Generation: -26.000€
Coste final: 26.000€ + IVA = 28.600€
Por vivienda (16 vecinos): 1.787€
Duración: 2 meses
Ahorro energético medido: 45% reducción demanda calefacción, 32% reducción refrigeración (datos certificado energético: de E a C)
Caso 3: Edificio Casco Antiguo - Piedra marés (rehabilitación patrimonial)
Situación inicial: Edificio catalogado, fachada piedra marés (típica Mallorca). Piedra muy deteriorada, con desprendimientos. Normativa especial edificios protegidos.
Superficie fachada: 280m²
Solución ejecutada:
- Limpieza especializada piedra marés (microchorreado)
- Consolidación y reintegración de zonas perdidas
- Tratamiento hidrófugo
- Restauración elementos decorativos originales
- Coordinación con Patrimonio (permisos especiales)
Presupuesto: 62.000€
Ayudas: No aplicables (no mejora energética)
Coste final: 62.000€ + IVA 10% = 68.200€
Por vivienda (6 vecinos): 11.366€
Duración: 4 meses (obra delicada, requiere especialización)
Observación: Coste alto por m², pero necesario para conservar patrimonio arquitectónico y cumplir normativa.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Es obligatorio reformar la fachada si sale en la ITE?
Si la ITE detecta deficiencias graves o muy graves, SÍ es obligatorio solucionarlas en el plazo que establezca el informe (normalmente 1-3 años). Si no se hace, el Ayuntamiento puede imponer multas y, en casos extremos, ejecutar las obras de oficio (con coste mucho mayor para la comunidad). Si las deficiencias son leves, es recomendable pero no obligatorio inmediatamente.
¿Cuánto tarda una reforma de fachada completa?
Depende del tipo: Pintura simple: 3-6 semanas. Sistema SATE: 2-4 meses. Rehabilitación integral estructural: 4-8 meses. A esto hay que sumar 1-3 meses previos de tramitación de permisos. En total, desde que se decide hasta que se termina, calcular 6-12 meses para una rehabilitación completa con SATE.
¿Quién tiene que pagar la reforma: propietarios o inquilinos?
Los PROPIETARIOS. La rehabilitación de la fachada es una obra de conservación extraordinaria que corresponde a los propietarios, no a los inquilinos. Los inquilinos no tienen obligación de participar en el coste de la derrama. Si eres propietario y tienes la vivienda alquilada, pagas tú.
¿Cómo se reparte la derrama entre los vecinos?
Según los coeficientes de propiedad que aparecen en las escrituras de cada vivienda. Si tu piso tiene un coeficiente del 8%, pagas el 8% de la derrama total. IMPORTANTE: No se reparte por igual entre número de viviendas, sino según coeficientes (que suelen estar relacionados con el tamaño de cada piso).
¿Qué pasa si un vecino no quiere (o no puede) pagar su parte?
Si la obra se aprueba en junta con la mayoría necesaria (normalmente 3/5 de los propietarios para obras de conservación), es OBLIGATORIO para todos. Si un vecino no paga, la comunidad puede: 1) Reclamar judicialmente la deuda, 2) Embargar su cuota de propiedad, 3) Cobrar intereses de demora. Algunos bancos ofrecen préstamos específicos para derramas que el vecino puede solicitar individualmente.
¿Puedo deducir mi parte de la derrama en la declaración de la renta?
Si la obra incluye mejora energética (SATE u otro sistema que reduzca consumo al menos 7%), SÍ puedes deducir hasta el 20-40% en tu declaración IRPF, con límite de 5.000-7.500€ según mejora conseguida. Necesitas el certificado energético antes y después que demuestre la reducción de consumo. Este programa está vigente hasta finales de 2026. Para obras que NO mejoren la eficiencia energética (pintura simple, reparaciones), NO hay deducción fiscal.
Conclusión: ¿cuándo y cómo reformar la fachada?
Después de 25 años rehabilitando fachadas en Palma, lo que te puedo decir es esto:
Una reforma de fachada es una inversión necesaria cada 25-30 años. No es un capricho. Es mantener el edificio en condiciones, evitar daños mayores y cumplir con la normativa.
Las cifras asustan al principio: 40.000€, 60.000€, 100.000€... Pero con las ayudas actuales (Next Generation + Govern Balear + IVA reducido + deducción IRPF), el coste real puede bajar un 40-65%.
Ejemplo real:
- Edificio 10 vecinos
- Reforma SATE: 55.000€
- Con ayudas: 25.000€
- Por vecino: 2.500€
Eso es menos de lo que muchos vecinos gastan en aire acondicionado en 3-4 veranos. Y la reforma les va a ahorrar en climatización durante 20-30 años.
Mis recomendaciones finales:
1. No esperéis a que sea urgente. Si la ITE dice que hay problemas, actuad cuanto antes. Cuanto más se deteriora, más caro sale arreglarlo.
2. Informaos bien de las ayudas ANTES de contratar. Muchas comunidades pierden ayudas porque no las solicitan a tiempo o no cumplen requisitos técnicos. Un buen asesoramiento al principio os puede ahorrar miles de euros.
3. Pedir 3 presupuestos mínimo, de empresas con experiencia demostrable en edificios similares. Desconfiad de precios muy bajos.
4. Exigir proyecto técnico y garantías. Una reforma bien hecha debe durar 25-30 años. Una mal hecha os va a dar problemas en 3-5 años.
5. Comunicación con los vecinos. Explicar bien el proceso, los costes, las ayudas, las molestias temporales. Muchos conflictos se evitan con información clara.
En Vist i Fet nos encargamos de todo el proceso:
- Estudio técnico previo (con catas si es necesario)
- Gestión de ayudas y subvenciones
- Tramitación de permisos
- Ejecución de la obra con garantías
- Certificación energética
Llevamos más de 25 años haciendo esto en Palma. Conocemos los edificios de la ciudad, las problemáticas de cada zona (salitre en la costa, humedades en bajos, edificios antiguos del Casco). Y sobre todo, sabemos que estáis invirtiendo el dinero de toda la comunidad y que tiene que salir bien.
Llámanos al 871 93 00 48 o al 601 271 014. Primera consulta gratuita. Te decimos qué necesita tu edificio, cuánto puede costar y qué ayudas podéis solicitar.
Vuestra fachada es la cara de vuestro edificio. Y también su protección. Cuidadla.
Fuentes y referencias: Código Técnico de la Edificación (CTE), normativa ITE Ayuntamiento de Palma, Programa Next Generation EU rehabilitación energética, Institut Balear de l'Habitatge (IBAVI), experiencia acumulada Vist i Fet en rehabilitación de fachadas Palma (1998-2026), datos de costes actualizados sector construcción Baleares 2026.
