Introducción
Treinta mil, sesenta mil y cien mil euros no son tres tamaños de la misma reforma. Son tres decisiones de naturaleza distinta, y confundirlas es el origen de la mayoría de las obras que acaban mal en esta ciudad.
Con treinta mil, la decisión es qué priorizar: no vas a tocar toda la casa, así que la pregunta es dónde poner el dinero para que rinda. Con sesenta mil, la decisión es dónde no recortar: ya alcanza para hacer la vivienda completa, y el riesgo pasa a ser diluir el presupuesto en acabados vistosos dejando pobre lo que va dentro de la pared. Con cien mil, la decisión es qué merece la pena de verdad: cuando casi todo cabe, aparece el peligro contrario, gastar en lo que impresiona en la visita en lugar de en lo que se nota cada día durante veinte años.
Este artículo va de eso: qué alcanza cada tramo en Palma, qué queda fuera, y —lo más útil— en qué se gasta el dinero que después nadie ve en las fotos. Porque el desajuste entre presupuesto y expectativa casi nunca viene de los precios del mercado: viene de que la mitad de una reforma es invisible y de que casi nadie la cuenta al hacer sus cálculos en la cocina, con el móvil y una estimación optimista.
Una advertencia previa que vale para todo lo que sigue: los rangos son orientativos, y en Palma hay una variable que manda por encima de las calidades que elijas — el estado real de partida de la vivienda. Dos pisos idénticos en superficie, uno de los años noventa y otro de los sesenta sin tocar, pueden separarse doscientos euros por metro cuadrado antes de haber elegido un solo azulejo.
En Palma, con precios orientativos de 600-900 €/m² para calidades medias y 900-1.400 €/m² para calidades altas o instalaciones completas: 30.000 € dan para una reforma parcial estratégica en 80-100 m² (baño + cocina + pintura + eléctrica parcial) o una integral sencilla en 35-45 m². 60.000 € son el tramo de la reforma integral honesta de 70-90 m², con instalaciones nuevas completas y calidades medias-buenas. 100.000 € permiten la integral sin renuncias en 90-120 m², con redistribución, climatización, carpintería exterior y mobiliario a medida. Y en los tres casos: reservar 10-15 % para imprevistos antes de repartir el resto.
Antes de los tramos: la mitad de la reforma que no sale en las fotos
Cuando alguien nos dice "tengo treinta mil euros y quiero cambiar el suelo, los baños y la cocina", casi siempre está calculando con los precios de lo que se ve. Y lo que se ve es aproximadamente la mitad de la factura. Estas son las partidas que consumen la otra mitad, y merece la pena conocerlas antes de repartir un solo euro:
- Instalaciones nuevas. En un piso antiguo de Palma, renovar por completo la instalación eléctrica y la fontanería puede suponer entre el 15 y el 25 % del presupuesto total. No se ve, no se fotografía, no impresiona a nadie — y es la partida que decide si la reforma dura veinte años o da problemas en tres. Si el piso tiene décadas y aún conserva la instalación original, esto no es opcional: la guía sobre actualizar la instalación eléctrica de un piso antiguo en Palma explica por qué.
- Demolición y gestión de residuos. Picar, sacar y llevar a gestor autorizado, con sus tasas. En un piso de 90 m² se van varios miles de euros antes de haber instalado nada nuevo.
- Nivelar y aplomar. Los suelos de las viviendas antiguas no están a nivel y las paredes no están a plomo. Dejarlos así se nota en cada mueble y en cada puerta; corregirlos es una partida silenciosa y necesaria.
- Proyectos, licencias y tasas. Según el alcance de la obra. Intentar ahorrarlas es la peor economía posible, como contamos en reformar sin permiso en Palma: multas y licencias.
- Medios auxiliares y protección. Andamios si hay fachada, protecciones de accesos y zonas comunes, contenedores, montacargas si el edificio lo exige.
- Y la partida que más disgustos evita: los imprevistos. En viviendas de más de cuarenta años en Palma, reservar entre el 10 y el 15 % del presupuesto desde el principio no es pesimismo: es aritmética. Detrás de un alicatado de los sesenta puede haber bajantes de plomo, una viga con problemas o un tabique que era más portante de lo que parecía. De lo que aparece al picar hablamos en detalle en reformas de pisos antiguos en Palma: qué se rompe al picar.
"Cuando un cliente me dice su presupuesto, lo primero que hago es apartar el diez o el quince por ciento y decirle: esto no existe, no lo cuentes, es el dinero de lo que aún no sabemos. Si al final de la obra no se ha gastado, se lo devuelvo en forma de mejoras en los acabados y todos contentos. Pero empezar una obra en un piso de los sesenta con el presupuesto al milímetro es empezarla ya perdida: el primer imprevisto te obliga a recortar en otra cosa, y lo que se recorta con prisa siempre es lo que no se ve."
— Juan, director técnico de Vist i Fet Serveis, S.L., empresa de reformas en Palma desde 1998.
Con 30.000 €: la decisión es qué priorizar
Treinta mil euros es un presupuesto respetable y, en Palma, insuficiente para una reforma integral de un piso medio. Decirlo claro es el mejor favor que puedo hacerte, porque el error caro de este tramo es intentar estirarlo hasta cubrir toda la vivienda: el resultado es una reforma que parece completa el primer año y empieza a fallar el tercero, con instalaciones viejas escondidas detrás de acabados nuevos. Con este presupuesto hay dos caminos honestos, y hay que elegir uno.
Camino A: reforma parcial estratégica en un piso de 80-100 m²
Concentrar el dinero en las estancias y las partidas que más cambian la vida diaria y el valor de la vivienda:
- Un baño completo nuevo, con fontanería renovada en ese punto (6.000 – 12.000 €).
- Una cocina nueva de gama media, con su instalación al día (9.000 – 16.000 €).
- Pintura general de la vivienda (1.800 – 3.500 € en 90 m²).
- Renovación eléctrica parcial: cuadro nuevo, circuitos de cocina y baños, algunos puntos añadidos (2.500 – 5.000 €).
- Y si sobra: cambio de pavimento en las zonas de día, o carpintería interior.
Camino B: reforma integral en una vivienda pequeña de 35-45 m²
El presupuesto que en 90 m² solo llega a la mitad de la casa, en un apartamento de 40 m² cubre la obra completa: instalaciones nuevas, baño, cocina, suelos, carpintería y pintura, con calidades sencillas pero correctas y sin cambios estructurales. Es el escenario típico de un estudio en el centro, un apartamento para alquiler o una primera vivienda pequeña — y es un tramo donde la obra queda entera y bien.
Caso real · 31.400 € en un piso de 88 m² en Pere Garau
Pareja joven que compró un piso de los años sesenta a buen precio y con la reforma pendiente. No daba para integral, así que ordenamos por prioridades: cuadro eléctrico y circuitos nuevos en toda la vivienda (esto no se negoció), baño completo, cocina de gama media, pintura general y pavimento vinílico de calidad en el salón y el pasillo. Los dormitorios se quedaron con el suelo original —en buen estado— y el segundo baño, para más adelante.
Dos años después volvieron para el segundo baño y la carpintería, con otro presupuesto ahorrado. La obra encajó sin deshacer nada de lo anterior, porque la primera fase ya había dejado resuelto todo lo que va dentro de las paredes. Eso es fasear bien: lo invisible primero y completo, lo visible después y por tramos.
Con 60.000 €: la decisión es dónde no recortar
Sesenta mil euros es, en Palma, el tramo donde empieza la reforma integral honesta de una vivienda de 70-90 m². "Honesta" significa completa y bien hecha, sin lujos: es el presupuesto de la mayoría de las reformas que de verdad se hacen en esta ciudad, y con criterio da un resultado excelente. Lo que entra:
- Instalaciones completas nuevas: electricidad de toda la vivienda con cuadro y circuitos actuales, fontanería y desagües renovados, previsiones para clima y telecomunicaciones. La base de todo.
- Baño (o dos) y cocina nuevos con calidades medias-buenas.
- Suelos y carpintería interior renovados en toda la vivienda. Sobre qué pavimento elegir y por qué, la guía comparada de porcelánico, vinílico, tarima o microcemento.
- Ajustes de distribución: abrir la cocina al salón, redistribuir un baño, ganar un vestidor. Cambios de tabiquería sin tocar estructura — el criterio de qué se puede y qué no, en cuándo conviene tirar tabiques.
- Pintura, iluminación y remates en condiciones.
Y lo que normalmente no entra en este tramo, para que nadie se lleve una decepción: la carpintería exterior completa de gama alta (una vivienda entera de ventanas nuevas de buena calidad son varios miles de euros), la climatización por conductos en toda la casa, los cambios estructurales, el mobiliario a medida en todas las estancias y los acabados de autor. Cabe alguna de esas cosas — no todas.
Caso real · 58.900 € en un piso de 82 m² en Son Cotoner
Reforma integral clásica de piso de los setenta: instalaciones completas nuevas, apertura de la cocina al salón, baño principal y aseo, suelo porcelánico en toda la vivienda, carpintería interior nueva, pintura y luz proyectada. La familia quería también las ventanas, y aquí tuvimos la conversación de este tramo: con el presupuesto disponible entraban las ventanas de gama media o el mobiliario del salón y los armarios a medida, no las dos cosas.
Eligieron las ventanas — la decisión correcta, y no porque lo dijéramos nosotros: los armarios se compran cualquier año, y cada invierno con ventanas viejas es un invierno perdido en confort y en factura. El mobiliario a medida lo encargaron dos años más tarde, sin obra y sin polvo. La lección del tramo de 60.000 €: prioriza lo que exige obra para cambiarse; lo que se compra e instala sin picar puede esperar.
Con 100.000 €: la decisión es qué merece la pena de verdad
Cien mil euros permiten en Palma una reforma integral sin renuncias significativas en una vivienda de 90-120 m². Y aquí aparece el riesgo específico de este tramo, que es el inverso de los anteriores: cuando casi todo cabe, es fácil que el dinero se vaya a lo que impresiona en la visita —la isla de la cocina, el gran ventanal, el mueble de diseño— y no a lo que se agradece cada día durante veinte años. Con este presupuesto entran:
- Todo lo del tramo anterior, con calidades superiores y sin la conversación de "esto o aquello".
- Redistribución real de la vivienda, incluida obra de tabiquería importante y, con proyecto, refuerzos estructurales puntuales. El orden correcto de una obra así, paso a paso, en reforma integral paso a paso.
- Carpintería exterior completa de buena gama, con vidrio adecuado al clima de la isla y a la orientación de cada hueco. Nuestro servicio de carpintería de aluminio en Palma.
- Climatización y agua caliente con criterio: conductos, o el salto a aerotermia en reformas de Mallorca. Ver también el servicio de aire acondicionado y calefacción.
- Confort térmico y acústico de verdad: aislamiento donde haga falta, que es la partida más infravalorada del sector y la que más se nota vivir.
- Mobiliario a medida en las estancias principales: armarios y vestidores proyectados, no comprados.
- Y lo que en tramos menores se descarta siempre: convertir una terraza en estancia habitable con sus permisos, un segundo baño donde no había, o la iluminación proyectada estancia por estancia.
Caso real · 104.200 € en un piso de 112 m² en El Terreno
Piso grande con vistas, distribución de los años sesenta —pasillo largo, cocina cerrada de seis metros, tres dormitorios pequeños y un solo baño— y todo por hacer. La reforma: redistribución completa (dos dormitorios amplios en vez de tres justos, cocina abierta al salón, dos baños, vestidor de paso), instalaciones nuevas al completo, aerotermia con conductos, carpintería exterior de aluminio con rotura de puente térmico y vidrio de control solar en la fachada de poniente, aislamiento en las dos fachadas y armarios a medida.
Los propietarios llegaron con una lista donde lo primero era una cocina de gama muy alta. La conversación que tuvimos —y que agradecieron después— fue de reparto: bajar la cocina a gama buena en lugar de premium liberó unos 9.000 € que se fueron al aislamiento y a mejorar el vidrio de poniente. Dos veranos más tarde nos escribieron para decir que la casa "no se calienta como antes". Ninguna cocina premium da esa frase.
Los tres tramos, comparados de un vistazo
| 30.000 € | 60.000 € | 100.000 € | |
|---|---|---|---|
| Superficie que cubre | Integral en 35-45 m² · Parcial en 80-100 m² | Integral en 70-90 m² | Integral en 90-120 m² |
| Instalaciones | Parciales (cuadro + puntos críticos) o completas si la vivienda es pequeña | Completas nuevas | Completas nuevas + climatización y aerotermia |
| Distribución | Sin cambios | Ajustes de tabiquería sin estructura | Redistribución real, con refuerzos puntuales si procede |
| Carpintería exterior | No entra | Entra o no según el resto (una cosa u otra) | Completa, de buena gama |
| Aislamiento térmico/acústico | No entra | Puntual | Sí, y es lo que más se nota vivir |
| Mobiliario a medida | No | Limitado | En las estancias principales |
| La decisión clave | Qué priorizar | Dónde no recortar | Qué merece la pena de verdad |
| El error típico | Estirarlo a toda la casa y esconder instalaciones viejas | Diluirlo en acabados dejando pobre lo invisible | Gastarlo en lo que impresiona y no en lo que se vive |
Rangos orientativos IVA no incluido para Palma y área metropolitana, con reserva de imprevistos aparte. La variable que más mueve estos números no son las calidades elegidas, sino el estado real de partida de la vivienda: estructura, bajantes, humedades e instalaciones existentes. El presupuesto fiable siempre nace de una visita técnica.
Cómo saber en qué tramo estás de verdad (antes de pedir presupuesto)
Cuatro comprobaciones rápidas que puedes hacer sin ayuda y que explican por qué dos presupuestos para "lo mismo" pueden diferir un treinta por ciento:
- La edad y el estado de las instalaciones. Si el cuadro eléctrico es antiguo, hay pocos enchufes y las tuberías son de las de antes, súmale a tus cálculos la renovación completa y descarta hacer una reforma "solo estética".
- Los puntos húmedos y su historia. Manchas, olores, alicatados abombados, vecinos con quejas. Todo lo que huela a humedad o filtración es una partida que aparecerá, quieras o no, y que si se ignora se lleva por delante los acabados nuevos.
- La antigüedad del edificio y sus elementos comunes. Bajantes generales al final de su vida, ITE pendiente, cubierta que filtra: cosas que no son de tu reforma pero que la afectan, y que a veces conviene coordinar con la comunidad antes de gastar en tu casa.
- Qué quieres cambiar de la distribución. Mover un baño de sitio (con su saneamiento) cuesta un múltiplo de reformarlo donde está. Tirar un tabique es barato; tocar algo portante, no. La ambición en distribución es el factor que más rápido sube un presupuesto de tramo.
Y una lectura complementaria que te ahorrará dinero real, sea cual sea tu tramo: los errores que encarecen una reforma en Palma y qué es lo más caro en una reforma en Mallorca. Si además estás comprando el piso para reformarlo, la guía de comprar piso para reformar en Palma te dará el marco completo de costes.
Tres preguntas que siempre siguen a estos números
¿Recupero la inversión al vender?
Parcialmente y según qué partidas. Las que mejor se traducen en precio de venta en Palma son las que el comprador ve y valora de inmediato —baños y cocina nuevos, suelos, luz— y las que su banco valora en tasación, como los metros útiles bien resueltos. Las que no se recuperan al vender pero se disfrutan cada día son las invisibles: instalaciones, aislamiento, ventanas buenas. La conclusión práctica: si reformas para vender pronto, el tramo de 30.000 € bien enfocado tiene el mejor retorno por euro; si reformas para vivir diez años, el dinero en lo invisible es el que se paga solo en confort y facturas. El detalle, en reformas que aumentan el valor de tu piso en Palma.
¿Por qué me han dado presupuestos tan distintos para la misma obra?
Casi nunca porque uno sea caro y otro barato: porque no están presupuestando lo mismo. Las diferencias grandes suelen esconderse en tres sitios: qué instalaciones se renuevan y hasta dónde, si están incluidos proyecto, licencias, residuos y medios auxiliares, y qué calidades reales llevan las partidas descritas con adjetivos vagos ("suelo de calidad", "sanitarios de primera marca"). La forma de comparar presupuestos con sentido es exigir el mismo nivel de detalle en los tres: partidas medidas, materiales con marca y modelo, y las exclusiones escritas. Un presupuesto que no dice qué no incluye no es un presupuesto: es un folleto.
¿Cuánto dura cada tramo de obra?
Como referencia orientativa en Palma: una reforma parcial del tramo de 30.000 € se mueve entre 4 y 7 semanas; una integral de 60.000 € en 70-90 m², entre 10 y 14 semanas; y una del tramo de 100.000 € con redistribución y climatización, entre 14 y 20 semanas. A esos plazos hay que sumarles lo previo, que casi nadie cuenta: proyecto, licencias y el tiempo de decisión del cliente eligiendo materiales, que es más largo de lo que todo el mundo cree. Nuestra recomendación de siempre: decidir los materiales antes de empezar, no durante. La obra parada esperando una elección cuesta dinero y paciencia.
Dinos tu presupuesto y te decimos qué da de sí — con números, no con humo
En Vist i Fet hacemos la visita técnica sin coste y te preparamos un presupuesto con partidas medidas, materiales concretos y las exclusiones por escrito. Si tu tramo no llega a lo que quieres, te lo decimos y te proponemos cómo fasearlo sin tirar dinero.
Solicita tu presupuesto sin compromiso →
Ver también: Reformas de viviendas en Mallorca → · Proyectos de reformas integrales → · Zonas donde trabajamos →
Preguntas frecuentes sobre presupuestos de reforma en Palma
¿Qué reforma se puede hacer con 30.000 € en Palma?
Dos caminos, y hay que elegir: una reforma parcial estratégica en 80-100 m² (baño, cocina, pintura general y renovación eléctrica parcial), o una integral completa en una vivienda pequeña de 35-45 m². Lo que no da es una integral de 90 m²: forzarlo obliga a esconder instalaciones viejas tras acabados nuevos.
¿Cuánto cuesta una reforma integral por metro cuadrado en Palma?
Orientativamente, 600-900 €/m² con calidades medias y sin sorpresas estructurales, y 900-1.400 €/m² con calidades altas, redistribución o instalaciones completas. Por debajo de 600 €/m² conviene preguntar exactamente qué se ha dejado fuera, porque algo falta — normalmente instalaciones.
¿Con 60.000 € puedo hacer una integral completa?
Sí, en 70-90 m²: instalaciones nuevas completas, baño o baños y cocina, suelos y carpintería interior, ajustes de distribución sin tocar estructura, pintura e iluminación, con calidades medias-buenas. Lo que suele quedar fuera: carpintería exterior completa de gama alta, climatización por conductos en toda la casa, cambios estructurales y mobiliario a medida por todas las estancias.
¿Qué se puede hacer con 100.000 €?
Una integral sin renuncias en 90-120 m²: redistribución real, instalaciones completas, dos baños, cocina de buena gama, carpintería interior y exterior, climatización o aerotermia, aislamiento serio, iluminación proyectada y mobiliario a medida. En viviendas más pequeñas, este presupuesto permite calidades de autor.
¿Qué partidas se comen el presupuesto sin que se vean?
Instalaciones nuevas (15-25 % en pisos antiguos), demolición y gestión de residuos con sus tasas, nivelación de suelos y aplomado de paredes, proyectos y licencias, medios auxiliares y protección, y la reserva de imprevistos: 10-15 % en viviendas de más de cuarenta años. Los acabados que se ven suelen ser la mitad de lo que la gente calcula.
¿Reforma por fases o esperar a tener todo el presupuesto?
Por fases funciona si cada fase es independiente y no hay que abrir dos veces lo mismo. La regla: todo lo que va dentro de la pared o bajo el suelo (electricidad, fontanería, saneamiento, clima) se hace de una vez y primero; lo que va encima puede esperar. Cambiar instalaciones después de pintar y poner suelo nuevo es pagar dos veces la misma pared.
Fuentes y referencias
- Ajuntament de Palma — Gerència d'Urbanisme. Títulos habilitantes para obras de reforma, tasas municipales y tramitación. palma.cat
- Código Técnico de la Edificación. Exigencias aplicables a las obras de reforma en materia de ahorro de energía, salubridad, seguridad de utilización y protección frente al ruido. codigotecnico.org
- Real Decreto 842/2002 — Reglamento Electrotécnico para Baja Tensión. Marco de la renovación de instalaciones eléctricas en viviendas. BOE. boe.es — REBT
Todos los importes de este artículo son rangos orientativos basados en nuestra experiencia de obra en Palma y su área metropolitana, sin IVA y sujetos a variación según el estado de partida de cada vivienda, las calidades elegidas y las condiciones de acceso y de mercado del momento. No constituyen oferta ni presupuesto.
